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钱沛鑫律师 钱沛鑫,北京市惠诚律师事务所上海分所高级合伙律师、仲裁员、政府与企业法律顾问。从事法官审判与律师工作数十年,办案千余件,著作百余篇,属于经验型,专家型,学者型律师。长期特色办理金融、建筑与房地产等业务,颇具诉讼... 详细>>

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律师姓名:钱沛鑫律师

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成功案例

全国首例判决下调物业收费标准案,在惠诚(上海)钱沛鑫律师雄辩下一锤定音   ----物业收费以质论价,一起具有典范意义的判决

  物业费问题,涉及千家万户和你我……

  当前物业管理普遍矛盾是,物业管理公司服务不到位,收费难;业主面对不合格的服务以拒缴物业费对抗!由此类问题,在全国引发的诉讼十分普遍。

  北京市惠诚律师事务所上海分所接受业主委托,在开庭时,钱沛鑫律师从“权利义务相一致原则”基本法理出发,结合“等价有偿”、公平合理的“比例原则”,提出“以质论价”的观点,得到的终审法院的判决支持,“即服务不达标,收费打折扣终审法院判决撤销一审法院依合同单价收费的判决,物业服务费收费标准下调每月每平方米人民币0.20元,调整后为每月每平方米1元。

  【案件回放】

  某三级物业服务企业(以下简称物业公司)于2004年12月与某房地产有限公司签订了前期物业管理合同。2005年8月,业主戴某在办理入住手续时与物业公司订立了物业管理服务合同及物业服务合同补充协议,约定服务期限至业主大会和业主委员会成立并与物业管理企业签订新的物业管理服务合同时自动终止。合同约定的物业管理服务事项包括公共区域和场地、公共楼道、环卫设施的清洁管理与服务;安全护卫管理与服务,安全护卫人员统一着装,协助公安部门做好物业区域的安全护卫工作;绿化养护与服务,对绿化带定期修剪、补栽、浇水等,保持花卉长势良好;房屋共用部位及公用设施设备维护;消防管理与服务;交通车辆管理与服务,协助交通管理部门维持物业区域周边交通秩序,确保车辆进出、行驶、停放安全有序。合同约定物业管理服务费为按建筑面积每月每平方米1.2元。

  2011年12月1日起,戴某因不满物业公司的管理服务,停止支付物业服务费。物业公司认为:物业服务合同是双方真实意思表示,对双方权利义务具有最高约束力,是评判双方是否的唯一合法依据,依照合同,其有权依照合同按照每月每平方米人民币1.2元向业主收取物业管理费。

  【一审判决】

  一审法院认为,根据《物业管理条例》的规定,在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘请物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同,业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同并生效时,前期物业服务合同终止。物业公司与某房地产开发有限公司签订前期物业服务合同符合法律规定,对业主具有约束力。戴某在办理入户手续时,与物业公司签订了物业服务合同,明确物业公司为戴某所在的商住楼提供物业服务,该合同不违反国家法律、法规的禁止性规定,应为合法有效,是确立双方权利义务关系的载体。该合同以及前期物业服务合同明确了物业服务收费价格以及物业服务内容与标准,物业公司主张按每月每平方米1.2元的价格计费具有事实依据,故该价格应作为戴某的付费依据。

  据此,一审法院依法判决业主戴某于判决生效后十日内一次性给付所欠物业服务费并承担案件受理费。宣判后,戴某不服,提起上诉。

  【惠诚钱沛鑫律师意见

  收费合同中的收费单价确实是物业公司收费的合法依据,但绝对不是收费的唯一依据。

  收费是权利,但应当以完成其义务未前提。

  因此,物业管理服务质量构成收费价格是否应当打折的重要依据,这是我国民法权利与义务相一致原则的必然要求。民法强调交易中的“等价有偿”、“公平合理”、据此本案应当依照一定的“比例原则”下调物业收费,在法庭上提出了物业收费应当“以质论价”的合理意见。

  1、被上诉人收费必须以保质保量完成服务为前提。原审法院对被上诉人提供服务的内容与质量不予审查,违背了权利义务相一致的必然要求。法院应当建议有关部门对被上诉人的收费标准进行评估,根据被上诉人实际提供的服务内容和质量,参照相关规定核定上诉人的付费标准。物业公司在住宅改商用、自身房屋不缴纳物业费、门卫安全管理混乱、卫生保洁、门禁智能系统的恢复等方面均存在各种问题,管理明显不到位,应当降低收费标准。

  2、原审判决举证责任分配错误。对履行物业服务及安全服务的举证责任应当倒置给物业公司,由物业公司证明其是否尽职责。但原审几乎将全部举证责任加诸上诉人,不符合法律规定。故请求二审法院撤销原判,依法改判。

  【二审判决】

  二审法院审查后发现,戴某提供的证据可以证明物业公司在物业管理方面确实存在一定的瑕疵,特别是对于业主将住宅用房改为商办用房后的小区安全方面未能尽到职责,未能进行有效的管理,安全门禁形同虚设,致小区安全存在隐患,而物业公司对此并非通过加强管理保障安全,而是对住宅改为商办用户采取额外收取物业管理费的办法进行管理,实际是管理行为缺失。其他如卫生状况等,虽不能证明物业公司未进行打扫,但有蜘蛛网存在,说明有卫生死角,物业公司的物业管理服务存在缺陷。同时,戴某在案件中提出物业公司未能公示维修基金、广告收入、车库收入后,物业公司亦未能积极举证证明其履行了该项义务。上述情况说明物业公司未能提供符合合同要求以及法律规定的物业服务,理应承担一定责任。

  据此,二审法院依法作出判决撤销一审法院判决,并酌情将本案的物业服务费收费标准调整为每月每平方米1元,戴某于判决生效后十日内一次性给付,案件诉讼费各自承担。

  【点评】

  现实生活中,由于房屋空置等诸多原因,居住小区不能成立业主大会,而此间,由建设单位选聘请的物业公司由于资金紧张、缺少监督等原因,往往会出现服务与管理水平大打折扣的现象。短期内成立业主大会无望、反映投诉无门的业主只能选择拒交物业费的方法来抗争,物业公司则满腹委屈,认为自己垫资又费力却不讨好,不得已把这些业主告上法庭来索要物业费。公说公有理,婆说婆有理,这样的事情究竟如何看待,该案法院判决给出了最终说法:收费合同中的收费单价确实是物业公司收费的合法依据,但绝对不是收费的唯一依据收费是权利,但应当以完成其义务未前提。该案在全国同类案件中具有典型示范意义。



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